【決定版！】土地・建物・マンションの名義変更が必要となる場面と名義変更手続き
このサイトは、不動産の名義変更手続きについて様々なシーンごとに詳しく解説しています。
【登記申請書】や【契約書】のひな形も掲載していますから、簡単な名義変更であればご自身で行なっていただけます。
少々複雑で専門家の手助けが必要な時は是非お気軽にご用命ください！ 相続専門の司法書士、行政書士、税理士が対応させていただきます。
不動産という大きな財産の名義の変更が必要となる場面は、人生の節目に関係していることが大半です。
あなたも下記のいずれかに該当されていらっしゃると思いますので、該当のナビゲートをご確認ください。
不動産の名義変更が必要となるケース
【１】相続による不動産の名義変更 ※不動産の所有者が亡くなった
【２】遺贈による不動産の名義変更
※不動産の所有者が亡くなり、遺言書に遺贈する旨が書かれていた
【３】生前贈与による不動産の名義変更
※不動産の所有者が相続税対策などを目的に不動産を子や孫に贈与する
【４】売買による不動産の名義変更 ※通常の売買取引
【５】離婚に伴う財産分与による不動産の名義変更
※離婚に伴って、所有者が別れる相手に不動産を譲る
【６】遺産分割による不動産の名義変更
※すでに法定相続分で相続登記したが、その後遺産分割協議が成立した
【７】共有物分割による不動産の名義変更
※共有していた不動産を単有にすることにした
以下、順番に解説していきます！
専門家による有料相談について
不動産の名義変更や前提となる法律問題について、司法書士、行政書士などの専門家がていねいにアドバイスします。
【１】相続した不動産の名義変更の際に必要なこと
相続による不動産の名義変更は、登記をすることによって実現します。相続登記とよばれる登記です。相続登記の詳しいやり方は下記目次から個別記事をご参照ください。
【目次】
【１】遺産分割協議による不動産名義変更〔総論〕
・〔各論〕配偶者のみで相続する場合の不動産名義変更
・〔各論〕配偶者と子が相続する場合の不動産名義変更
・〔各論〕未成年の子が相続する場合の不動産名義変更
・〔各論〕共有持分を相続する場合の不動産名義変更
【２】遺言書による不動産名義変更〔総論〕
・〔各論〕遺言に基づく相続する場合の不動産名義変更
【３】法定相続分による名義変更〔総論〕
【４】遺贈による不動産名義変更〔総論〕
【１】-1 相続にともなう不動産名義変更のステップ
STEP1: 相続の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 相続不動産の筆数を把握するために公図を確認する
STEP3: 知られていない相続不動産を探すために名寄帳を取り寄せる
STEP4: 知られていない相続不動産を探すために固定資産税の課税明細書をチェック
STEP5: 相続人を確定する
STEP6: 相続人間でどのように遺産を分配するか協議する
STEP7: 相続を原因とする所有権移転登記の申請書を作成する
STEP8: 法務局で申請をする
【１】-2 相続にともなう不動産名義変更の必要書類
遺言書のとおりに不動産を名義変更する場合の必要書類
・遺言書（自筆証書遺言の場合は検認が済んだもの）
・戸籍謄本
・亡くなった方の戸籍の附票 ※本籍地入り住民票除票で代替可能
・新しく所有者となった相続人の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
民法で定められた相続分のとおりに不動産を名義変更する場合の必要書類
・戸籍謄本
・亡くなった方の戸籍の附票 ※本籍地入り住民票除票で代替可能な場合も
・新しく所有者となった相続人の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
遺産分割協議に基づいて不動産を名義変更する場合の必要書類
・遺産分割協議書
・遺産分割協議書に押印した者全員の印鑑証明書
・戸籍謄本
・亡くなった方の戸籍の附票 ※本籍地入り住民票除票で代替可能な場合も
・新しく所有者となった相続人の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【１】-3 相続にともなう不動産名義変更の期限
相続にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて困るのは本人なのであり、国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【１】-4 相続にともなう不動産名義変更に必要な費用
登記に必要な登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の４（０．４％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
専門家による有料相談について
不動産の名義変更や前提となる法律問題について、司法書士、行政書士などの専門家がていねいにアドバイスします。
【2】遺贈によって不動産の名義変更が必要となった場合
遺贈とは、亡くなった方が遺言書によって財産を贈与することを言います。
遺贈による不動産の名義変更は、登記をすることによって実現します。
【２】-1 遺贈による不動産名義変更のステップ
STEP1: 遺贈の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 相続人を確定する
※相続人全員が登記の義務者となります。
※遺言執行者が遺言書で選定されている場合は遺言執行者が登記義務者となります。
STEP3: 遺贈を原因とする所有権移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【２】-2 遺贈による不動産名義変更で遺言執行者がいない場合の必要書類
・遺言書（自筆証書遺言の場合は家庭裁判所による検認が済んだもの）
・亡くなった方の戸籍謄本（除籍謄本）
・遺贈を受けた方（受遺者）の戸籍謄本
・登記義務者が相続人の全員であることを証明する戸籍謄本
・登記識別情報又は権利証
・登記義務者全員の印鑑証明書
・亡くなった方の戸籍の附票 ※本籍地入り住民票除票で代替可能な場合も
・受遺者の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【２】-3 遺贈による不動産名義変更の期限
遺贈にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて第三者に所有権を主張できずに困るのは本人なのであり、国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【２】-4 遺贈による不動産名義変更に必要な費用
受遺者が相続人でない場合の登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の２０（２％）
受遺者が相続人である場合の登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の４（０．４％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
専門家による有料相談について
不動産の名義変更や前提となる法律問題について、司法書士、行政書士などの専門家がていねいにアドバイスします。
【3】生前贈与によって不動産の名義変更が必要となった場合
生前贈与とは、不動産の所有者が相続税の節税などを目的として財産を生前に贈与することを言います。贈与とは、誰かに無償で財産をあげることを言います。
「生前」という言葉がついていますが、「生前」とわざわざつけているのは「遺贈」と区別をするためなのであって、要するに通常の「贈与」です。
生前贈与による不動産の名義変更は、登記をすることによって実現します。
【3】-1 贈与による不動産名義変更のステップ
STEP1: 贈与の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 贈与契約書を作成する
※契約書を作成しなくても登記をする方法はありますが、紛争防止の観点から作成することをお勧めします
※相続税の節税を考慮した暦年贈与の場合は、贈与契約の内容に制約がありますので相続税専門の税理士にご相談ください。
STEP3: 贈与を原因とする所有権移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【3】-2 贈与による不動産名義変更の必要書類
・贈与契約書などの登記原因証明情報
・贈与者の登記識別情報又は権利証
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【3】-3 贈与による不動産名義変更の期限
贈与にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて第三者に所有権を主張できずに困るのは本人なのであり、日本国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【3】-4 贈与による不動産名義変更に必要な費用
登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の２０（２％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
専門家による有料相談について
不動産の名義変更や前提となる法律問題について、司法書士、行政書士などの専門家がていねいにアドバイスします。
【4】売買によって不動産の名義変更が必要となった場合
売買とは、売主が財産権を買主に移転させ、買主がその対価を売主に支払うことを内容とする契約です。
【4】-1 売買による不動産名義変更のステップ
STEP1: 売買の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 売買契約書を作成する ※契約書を作成しなくても登記をする方法はありますが、紛争防止の観点から作成することをお勧めします
STEP3: 売買を原因とする所有権移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【4】-2 売買による不動産名義変更の必要書類
・売買契約書などの登記原因証明情報
・売主の登記識別情報又は権利証
・売主の印鑑証明書
・買主の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【4】-3 売買による不動産名義変更の期限
売主の義務と買主の義務の「同時履行」の観点から「決済」と称して買主の銀行での代金振り込みと法務局における所有権移転登記を同日に行うことが通常です。
司法書士が銀行において買主の代金の払い込みを見届けたうえで、そのまま法務局へ移動して登記申請をするということが実務慣行上行なわれています。
【4】-4 売買による不動産名義変更に必要な費用
登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の２０（２％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
専門家による有料相談について
不動産の名義変更や前提となる法律問題について、司法書士、行政書士などの専門家がていねいにアドバイスします。
【5】離婚時の財産分与によって不動産の名義変更が必要となった場合
財産分与とは、離婚の効果として、婚姻中に協力して蓄積した財産を一方当事者の請求のもとに他方当事者へ分与することをいいます。
民法768条は協議離婚における財産分与を、民法771条は裁判離婚における財産分与を規定しています。
住宅ローンがまだ残っている場合には、ローン契約の今後の扱いについて財産分与をする前に銀行に相談しましょう。
【５】-1 財産分与による不動産名義変更のステップ
STEP1: 財産分与の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 財産分与契約書を作成する ※財産分与契約書を作成しなくても登記をする方法はありますが、紛争防止の観点から作成することをお勧めします
STEP3: 財産分与を原因とする所有権移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【５】-2 財産分与による不動産名義変更の必要書類
・財産分与契約書などの登記原因証明情報
・財産分与する人の登記識別情報又は権利証
・財産分与する人の印鑑証明書
・財産分与される人の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【５】-3 財産分与による不動産名義変更の期限
財産分与にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて第三者に所有権を主張できずに困るのは本人なのであり、日本国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【５】-4 財産分与による不動産名義変更に必要な費用
登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の２０（２％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
【6】遺産分割によって不動産の名義変更が必要となった場合
法定相続分での相続登記をした後に遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割協議の結果を反映するために名義変更を行います。
【6】-1 遺産分割による不動産名義変更のステップ
STEP1: 遺産分割の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 遺産分割協議書を作成する
STEP3: 遺産分割を原因とする持分移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【6】-2 遺産分割による不動産名義変更の必要書類
・遺産分割協議書
・持分を移転する登記義務者の登記識別情報又は権利証
・持分を移転する登記義務者の印鑑証明書
・持分を移転される登記権利者の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【6】-3 遺産分割による不動産名義変更の期限
遺産分割にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて第三者に所有権を主張できずに困るのは本人なのであり、日本国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【6】-4 遺産分割による不動産名義変更に必要な費用
登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の４（０．４％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度
【7】共有物分割によって不動産の名義変更が必要となった場合
不動産の名義変更の場面での共有物分割とは、共有されている１筆の土地を２筆に分けて、それぞれの土地を単独所有にすることを言います。
もう少し詳しく説明すると、甲土地が持分２分の１ずつでＡとＢが共有していたとします。これでは不便だということで、まず甲土地を２つに分筆して甲土地と乙土地にします。
分筆した時点では、甲土地はＡとＢの共有であり、乙土地もＡとＢの共有です。これを甲土地はＡの単独所有に、乙土地はＢの単独所有にすることを共有物分割と言います。
甲土地をＡの単独所有にするためには、Ｂの持分をＡに移転させ、乙土地をＢの単独所有にするためには、Ａの持分をＢに移転させることにより実現できます。
【7】-1 共有物分割による不動産名義変更のステップ
STEP1: 共有物分割の対象を特定するために不動産登記簿を取得する
STEP2: 共有物分割契約書を作成する
STEP3: 共有物分割を原因とする持分移転登記の申請書を作成する
STEP4: 法務局で申請をする
【7】-2 共有物分割による不動産名義変更の必要書類
・共有物分割契約書
・持分を移転する登記義務者の登記識別情報又は権利証
・持分を移転する登記義務者の印鑑証明書
・持分を移転される登記権利者の住民票 ※マイナンバーの記載のないもの
・固定資産評価証明書 ※市区町村役場又は都税事務所で取得
・委任状 ※場合により
【7】-3 共有物分割による不動産名義変更の期限
共有物分割にともなう不動産の名義変更には法律でいつまでにやらなければならないという期限はありません。
というのも、登記をしなくて第三者に所有権を主張できずに困るのは本人なのであり、日本国は困らないからです。
この点、期限を設けなければ誰もやらないであろう相続税の申告とは異なります。
【7】-4 共有物分割による不動産名義変更に必要な費用
登録免許税＝固定資産税評価証明書に記載された不動産評価額の１０００分の４（０．４％）
添付書類の取得費用＝郵便代なども含めて数千円から１万円程度